中文核心期刊投稿:我国房地产业的发展状况和发展风险
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一、我国房地产业的发展状况
（一）我国房地产业的发展阶段
我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期（1850年-1978年）、复苏和膨胀时期（1979年-1993年）和理性发展时期（1994-今天）。
1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。
在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。
（二）我国房地产业的发展现状
1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对“小、差、散”的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。
2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。
3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。
二、新经济背景下房地产业所面临的风险
我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。
（一）政策的不确定性产生的风险
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。
1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。
2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控，通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为，从而提升产业的素质，维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业，也是资金密集型行业，将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中，我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持，这给房地产业的发展带来了困难。
（二）市场需求不足带来的风险
房地产业发展和市场需求是紧密相连的，只有当市场存在着长期的旺盛需求的情况下，房地产的发展才有广阔的空间。虽然目前的房地产市场已经走出了低谷，但是市场需求不足这一潜在的风险还是存在的，对于这一点我们必须进行充分的认识。
1、城市化难以带来大量预期的新增需求。城市化是我国当前经济发展的一个大趋势，也是推动房地产发展的一个重要手段。但是，城市化却难以带来大量预期的房地产需求。主要原因是：
第一，城市化使得城镇房屋的存在量有所增加。虽然城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。
第二，城市化带来的城市新增的人口量有限。我国人口的工作空间和居住空间有一致性，所以城市人口的增加就意味着城市新增的就业人口增加，不能在城市就业的人口一般不会选择在城市定居。
第三，城市人口的消费住房的能力不足。人口的城市化是一个劳动力产业转移的过程，在这一过程中，进行转移的一般是低收入者。低收入的无房劳动者不具备房子的购买能力。
2、旧城改造难以创造持续的刚性需求。城市的大规模的旧城改造已经开展了很多年，给房地产市场带来了需求。但是如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，不能持续下去。
3、高价住房抑制着普通居民的消费需求。
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一、我国房地产业的发展状况
（一）我国房地产业的发展阶段
我国的房地产业最早产生在19世纪末20世纪初，其发展过程大致经过了萌芽和休眠时期（1850年-1978年）、复苏和膨胀时期（1979年-1993年）和理性发展时期（1994-今天）。
1991年底我国的房地产只有4000多家企业，开发企业的数量急剧扩大，使土地供应的紧张态势加剧，土地的价格也节节攀升。到1998年年底，在大规模扩大内需投资政策的带动下，房地产企业达到24378家，从业人员82.6万。到2000年，全国物业管理企业的从业人员已经突破了200万人。
在过去的五年，我国的房地产投资的年均增长维持在5%以上，房地产的开发投资在固定资产投资中所占的比例由12.7%-17.9%。当前，房地产和建筑业每年的增加值是9000亿元，大约占GDP的9%。随着居民的生活水平不断提高和城镇人口的快速增长，住房的需求量迅速增长，加上土地价格和建筑材料的上涨，环境和配套设施的改善等，住房消费将会在长期内成为居民的一个消费热点。
（二）我国房地产业的发展现状
1、房地产企业数量较多，规模较小，开放能力较低。虽然现在我国的房地产业不像过去那样混乱，很多房地产公司已经初具规模，但是，相对“小、差、散”的特点没有根本改变，企业整体的开发能力低，跟资源密集型行业的特点极不相适应。
2、房地产企业的信用差，不注重品牌的创立。
3、房地产企业的资金薄弱，经营的风险大。
二、新经济背景下房地产业所面临的风险
我国的房地产市场在经过了2008年的调整以后，又开始了新一轮的迅速发展阶段。很多专家和业内认识都认为在多种有利因素的推动下，房地产业大发展前景很好，但是却忽视了其中存在的风险和苦难。笔者经过分析和思考之后，发现，现在我国房地产的发展主要面临着两大风险：国家政策的不确定性和市场需求的不足。
（一）政策的不确定性产生的风险
国家的宏观政策会直接影响到房地产业的发展。因为我国的市场经济的内外环境中存在着很多不确定性的因素，所以国家的宏观政策会经常进行相应的调整，这就给房地产业的发展带来了不确定性的困难和风险。
1、财政政策不确定性。财政政策上的不确定性主要体现在税收政策的不断变化上。房地产交易的税收政策从1997年至今，经历过很多次的变化，在房地产过热的时候要抑制，在房地产市场刚刚进入调整期时要支持，目的是为了未定我国房地产业的发展，不能过热发展，也不能发展不足。
2、货币政策不确定性。货币政策的不确定性主要来源于利率的变动、央行公开市场操作和法定存款准备金率变动的不确定。
3、产业政策不确定性。国家经常运用产业政策来改善和加强宏观调控，通过对产业结构进行优化和调整来制止有些行业盲目的扩张行为，从而提升产业的素质，维持国民经济的健康、持续、快速的发展。因为房地产业是高耗能行业，也是资金密集型行业，将其作为支柱产业不利于我国经济结构的调整。这就决定了在调整产业结构的过程中，我国的房地产业很难得到国家和政府的政策支持，这给房地产业的发展带来了困难。
（二）市场需求不足带来的风险
房地产业发展和市场需求是紧密相连的，只有当市场存在着长期的旺盛需求的情况下，房地产的发展才有广阔的空间。虽然目前的房地产市场已经走出了低谷，但是市场需求不足这一潜在的风险还是存在的，对于这一点我们必须进行充分的认识。
1、城市化难以带来大量预期的新增需求。城市化是我国当前经济发展的一个大趋势，也是推动房地产发展的一个重要手段。但是，城市化却难以带来大量预期的房地产需求。主要原因是：
第一，城市化使得城镇房屋的存在量有所增加。虽然城市化带来了城市人口的增长，但是城市面积不断扩大，原来近郊的农村住宅也变成了城市住宅，房屋的存量就增加了。
第二，城市化带来的城市新增的人口量有限。我国人口的工作空间和居住空间有一致性，所以城市人口的增加就意味着城市新增的就业人口增加，不能在城市就业的人口一般不会选择在城市定居。
第三，城市人口的消费住房的能力不足。人口的城市化是一个劳动力产业转移的过程，在这一过程中，进行转移的一般是低收入者。低收入的无房劳动者不具备房子的购买能力。
2、旧城改造难以创造持续的刚性需求。城市的大规模的旧城改造已经开展了很多年，给房地产市场带来了需求。但是如今很多城市都已旧貌换新颜，旧城改造空间也越来越小，不能持续下去。
3、高价住房抑制着普通居民的消费需求。
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