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金融支持住宅产业发展中的泡沫效应及防治

　　住宅产业是国家确立的新的经济增长点之一，为此，国家要求金融业给住宅业相应的支持。但从国外的经验看，金融业支持住宅产业的发展如同一把双刃剑：既能加快住宅产业的发展，又能使经济过热，发生“泡沫”现象。尤其是日本的“住专”危机发生后，人们更加深了对金融业与住宅产业结合后的“泡沫效应”的犹豫。因此，分析一下金融支持住宅产业的泡沫效应及防治，做到有备无患，对于发展我国的住宅产业是大有益处的。

　　泡沫经济通常是指虚拟资产(如股票、证券、房地产等)的价值增长大大超过实体经济增长的异常膨胀 至于金融业支持住宅产业会诱发泡沫经济的一般机理如下：

　　由于住宅与土地的不可分性，使得住宅价格中包含有相当部分的土地价格因素，而土地是虚拟资本，其本身并无价值，只不过是因为它能给持有者带来地租才使其有了价格 因而土地资产的价格就取决于它能带来多少收益。而未来价格(期待价值)却影响现在的价格。所以在对土地的投机中，未来价格的预测往往是决定性的。如果预想资产价格会上升。那么现在的价格也会上升。由于对未来价格的预测具有很大的不确定性，所以虚拟资产价格变动无常，而且变动幅度也没有绝对的界限，理论上可以从零到无穷大。比如日本在1986年1月到1 989年末的3年问，地价上涨了3倍多。东京都的地价上涨幅度更是令人咋舌。这样的资产膨胀显然已脱离了经济实体的成长轨道，形成了典型的泡沫经济。这种资产价格的变动是无法用一般商品价格变动的规律去解释，只能归因于投机心理。

　　从上面对泡沫经济的成因机理分析，我们可以发现，要使预想中的价格变动变为现实的资产膨胀，有两个条件：即一要有不断的资金注入，以维持市场价格的上扬 二是投机心理的持续。两个条件中少了一个，就难以形成泡沫。所阻要扼制泡沫经济，也要从上面两者人手。

　　首先是投机心理的破除。这一方面需要有完备的法律体系来抑制过度投机。比如美国法律规定REIT(房地产投资信托)出售持有期少于4年的房地产所获增值及出售持有期少于6个月的证券收入不得超过年总收入的3O%。另一方面要及时发布一些宏观经济信息及分析报告，使投资者认清形势，避免盲目跟风。

　　其次是泡沫发生阶段，切断资金的持续注入。这只能靠宏观调控与制度的完善，而不能因此禁止金融业支持住宅产业的发展，否则就是因噎废食 这一点从下面对日美两国的对比分析中可以清楚地看出。

　　去年日本“住专 危机使得许多人开始责难金融业支持住宅产业。但我们只要仔细分析，就会发现，“住专危机的根本原因不在于金融业参与了住宅产业，而在于日本的制度危机。日本泡沫经济的主要原因在于政府管理不力，在推行金融自由化过程中，把美国的放松规制变成了放松管理。在经济过热时，对于抑制金融机构向房地产融资控制不力。尤其是由于政治体制原因，日本的七大住专要职均由大藏省退休官员担任，使住专没有受到应有限制，从而使其他资金通过各种渠道流进住专、参与房地产业。一方面诱发了泡沫经济。另一方面也为住专危机埋下了伏笔。另外就是一些应有的规章制度没有贯彻 比如：

　　本住宅银行在没有可靠担保的情况下，向两家不动产公司贷款6O亿日元．结果全部变为呆帐。为此，日本地方检察院和警视厅于1 996年6月1 7口对日本住宅银行进行搜查。

　　相反．作为金融业与住宅产业结合最为紧密的国家 美国却并没有发生泡沫经济，这是为什么呢?关键在于美国有一个健全的法律框架与有效的政府调控系统。在1933年，美国就通过了《住宅抵押贷款法》，用以对住宅抵押贷款的规范。此后叉相继颁布了《对雇主贷款法》和《国家住宅法》等。同时，美国对各参与住宅产业的银行有严格的资产比率控制，使银行始终能稳健经营。在调控系统上，美国成立了由初级市场保证机构(如联邦住宅管理局、联邦退伍军人管理局等)、联邦住宅贷款银行系统和二级市场经营系统组成的管理系统，使得政府对住宅产业的调控能有效地实施，避免经济过热的发生从上面对泡沫效应的机理阐述和日、美两国的分析中，我们可以得出结论：无论从理论上还是实践上来看，虽然在形成泡沫经济的过程中，金融业起了推波助澜的作用，但根本原因不是金融业参与了住宅产业，而是该国金融制度或金融体系的缺陷引起的，或是宏观当局放松调控所致 否则，作为住宅金融最为发达的、证券化最为彻底的美国为何没有发生泡沫经济呢?所以金融业参与住宅产业发展仅是诱使泡沫效应的一个条件，但它不是根本原因。我们不能因噎废食，由此扼制金融业参与住宅产业，而应该加强管理、调控工作，使住宅产业发展与金融支持走上良性发展的道路。根据我国的实际情况，我认为要避免金融参与住宅产业发展的泡沫效应，需要做好以下几方面的工作：

　　1、完善相应法律、法规的制定与实施。比如“抵押法”的制定、金融机构资产负债比率的严格控制等。

　　2、成立政策性的住宅银行作为国家参与、调控住宅金融市场的机构中介。

　　3、加快专业银行的商业化进程，改变目前因资金产权不清而引发的盲目投机4、国家要建立宏观经济信息的定期披露制度，使投资者了解经济状况，做出正确的判定。

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